Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование права аренды земельного участка муниципальной собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основное, необходимое для уяснения, что прекратить осуществление арендных отношений, установленных договором, не может даже смерть арендодателя. При передаче в аренду надела третьим лицам полностью сохраняется право на использование надела в соответствии с условиями договора.
Возможна ли передача аренды на землю по наследству
Если арендатор умер, а срок соглашения еще не истек, то все права. А также обязанности по земельному участку в полном объеме перейдут к его наследнику.
Такую возможность наследнику предоставит закон или ранее написанное арендатором завещание. Но, даже в этой ситуации может быть исключение.
И состоять оно будет в дополнительном условии, прописанном в основном договоре аренды: расторжение всех взаимоотношений в связи со смертью арендатора.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Чтобы получить права аренды на земельный участок после смерти арендатора, наследникам необходимо вступить в наследство через нотариуса.
Обратите внимание! Перезаключение договора не является обязательным условием для правопреемства права аренды. Но получить у нотариуса свидетельство о наследстве придется. Только оно докажет, что конкретный наследник получил права покойного арендатора.
Чтобы наследник мог оформить в наследство право аренды земельного участка, необходимо соответствие следующим условиям:
- Договор аренды между наследодателем и собственником участка был зарегистрирован в Росреестре. А перед оформлением договора участок был оформлен надлежащим образом (состоит на кадастровом учете, имеет установленные границы).
- Наследник обратился для получения свидетельства о правах на наследство на право аренды земельным участком в течение 6 месяцев со дня гибли арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что фактически принял данный участок в наследство (занимался его обработкой, вывозил мусор). Информацию нужно подтвердить документально.
- Если наследник не имеет документальных доказательств, то ему придется обращаться в суд. Ответчикам в процессе будет собственник земельного надела.
Земля как особый объект недвижимости
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального регулирования.
Действующий Земельный кодекс РФ внес в регулирование договора аренды ряд норм, противоречащих положениям Гражданского кодекса РФ. Считается, что положения о договоре аренды земельного участка у нас и так были либеральные по сравнению с договорами аренды других видов недвижимого имущества. Параграф 4 гл. 34 ЗК РФ значительно расширил права арендатора по распоряжению правом аренды, а права арендодателя наоборот ограничивает.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
- предмет аренды (ст. 607 ГК РФ);
- размер арендной платы (ЗК РФ).
Объектом договора аренды может быть только земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем характеристикам и условиям пользования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер и границы, описанные и удостоверенные в установленном законом порядке.
Следует отметить, что легального определения понятия земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений нет. Единственные определения земельного участка содержатся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», но это определение земельного участка как объекта земельных отношений, объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета, но это не всегда применимо к гражданским, в том числе и к наследственным правоотношениям. Если обратиться к ст. 6 ЗК РФ, то земельный участок является частью поверхности земли (в том числе и почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земля — это особый объект недвижимого имущества, который раньше не встречался в нотариальной практике. Многие проблемы в нотариальной практике возникают потому, что нотариусы по привычке работы с жилыми домами, понятие которого, как объекта гражданского права сложилось в конце 40-х годов 20 века, переносят приемы работы с жилыми домами на земельные участки. По сравнению с жилыми домами для земельных участков очень важно их пространственное обособление — установление пространственных пределов, границ. Поэтому для характеристики земельных участков как объектов гражданских прав важны следующие характеристики:
- многофункциональное назначение;
- абсолютная неперемещаемость;
- специфика индивидуализации.
Для нотариуса главным, по-моему мнению, является последняя характеристика. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастром учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. В отличие от других видов недвижимого имущества, для земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме.
Далее необходимо отметить, что как нет легального определения земельного участка как объекта гражданских прав, так и нет точного перечня индивидуализирующих характеристик. Это следующее:
- кадастровый номер;
- границы;
- местоположение;
- площадь (размер).
Также гражданское законодательство теперь, когда исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.
Кроме того площадь земельного участка может быть физической и геодезической. Поэтому, чем сложнее рельеф местности (склоны, овраги, обрывы), тем больше будет различаться эти площади. И опять в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.
В отличие от строений, кроме указания адреса, для земельного участка необходимо пространственное отражение его местоположения на карторафической основе.
Законодательство России о праве собственности на землю и аренде земельных участков
Вопрос о земле всегда был главным в России. Если вспомнить печальный опыт земельной реформы 1861 года, когда было произведено перераспределение земли между помещиками и крестьянами. В результате через 20 лет у крестьян оказалось до 30-60 участков, разбросанных далеко друг от друга. В результате правительство в конце 19 века затратило огромные средства на консолидацию земельных участков.
После Октябрьской революции вторым декретом, принятым новой властью стал «Декрет о земле». В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные отношения находились под юридическим и фактическим запретом. Земля стала всенародным достоянием и поступила в пользование всех трудящихся на ней.
На Западе есть движение экономистов («джоржистов»), которые выступают против частной собственности на землю. Они в 1988 году направили Президенту СССР М. Горбачеву письмо с предостережением введения частной собственности на землю.
Но, не смотря на предостережение, российские реформы 1990-х годов начались с идеализации института частной собственности и абсолютизации прав частного собственника. Целью реформ была приватизация земель, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. В результате в настоящее время происходит грандиозный земельный передел.
Действующее законодательство о земле фрагментарно, запутанно и нестабильно.
Основное назначение действующего Земельного кодекс РФ — служить основой широкой распродажи земли в частную собственность, в том числе иностранными гражданами. Пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельными участками предполагается исключить. Основным недостатком является также и неопределенное соотношение ЗК РФ и ГК РФ.
Противники предоставления земли в собственность иностранных лиц предполагают, что:
«Земельные отношения в России, в том числе с участием иностранных лиц, могут развиваться на основе аренды земли у государства. Долгосрочная аренда земли и рынок арендных прав с применением системы ипотечного кредитования (в том числе и через специальные поземельные рынки) могут служить основой эффективной экономики вместо передачи земли в собственность.»
(Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 39).
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Большинство споров касаются случаев, когда граждане не обращаются к нотариусу за оформлением свидетельств о наследстве. Тогда важно установить, что родственники пользовались участком, будто сами его арендовали: обрабатывали землю, следили за чистотой, перечисляли плату владельцу. Приведённые действия свидетельствуют о том, что граждане фактически приняли наследство.
Судебная практика показывает, что важнейшее значение имеет соблюдение условий договора аренды. Если арендатор использует землю не по назначению, не платит по собственнику деньги за пользование, то сделка может быть расторгнута. Родственник, который сам не может заниматься землепользованием, должен инициировать у нотариуса заключение договора доверительного управления на период, пока не будет наследник.
Одно из оснований отказа в передаче права аренды по наследству – заключение договора обусловлено личными качествами. Об этом может свидетельствовать низкий уровень взимаемой платы из-за предоставляемых льгот.
Судебные разбирательства завершаются относительно быстро. Муниципальные власти не возражают против наследования, так как основная цель их работы – контроль за использованием участков по назначению.
Договоры с частными собственниками обычно предусматривают возможность расторжения соглашения по уведомлению. Поэтому владельцы не тратят время и средства на суды, а направляют письма новым арендаторам о желании прекратить отношения.
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В случае если права собственника арендованного имущества, а также права иных лиц на такое имущество перешли к другим лица, то такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку такой переход прав осуществляется не по воле арендатора и не в результате его действий, поэтому все его права по договору аренды и собственно договор аренды сохраняют свое действие.
Кроме того, в материалах судебной практики отмечается, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Также в судебной практике рассматривался спор по заявлению открытого акционерного общества «Центральный научно-исследовательский технологический институт» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным распоряжения «О закреплении недвижимого имущества за федеральным государственным унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации». Федеральным агентством по управлению государственным имуществом за унитарным предприятием «Охрана» Министерства внутренних дел Российской Федерации» была закреплена часть недвижимого имущества, арендуемого указанным обществом, на праве хозяйственного ведения. Судом в этой связи был сделан вывод, что передача части арендуемого заявителем имущества от предыдущего арендодателя к новому не может нарушить его право на аренду спорной части недвижимого имущества, поскольку тот факт, что в результате передачи части помещений новому арендодателю необходимо будет разрешить некоторые организационные трудности в оформлении договора (по оплате арендной платы и пр.), не свидетельствует о наличии у заявителя реальной заинтересованности в оспаривании ненормативного правового акта и нарушении каких-либо его прав (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-137240/10-145-874).
В случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к наследникам, что полностью соответствует положениям ст. 1112 ГК РФ о составе наследства, так как в состав наследства входят все имущественные права и обязанности, в том числе и по договору аренды.
Исключение составляют случаи, установленные законом или договоров, например, случай, когда наследник умершего арендатора оказывается недостойным.
Соответственно, наследник умершего арендатора может приобрести права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия, за исключением тех случаев, когда договор аренды предполагал наличие у арендатора личных качеств. Например, в случае заключения договора аренды воздушного судна условия такого договора могут предполагать, что арендатор должен иметь специальное образование в области осуществления полетов (быть по профессии пилотом), однако наследник такого арендатора пилотом по профессии не является и специальных знаний не имеет, в связи с чем не может приобрести права и обязанности по договору аренды.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кому принадлежит земля. Землю арендуют следующие собственники:
- организации;
- от частных лиц;
- штат.
Процедура наследования земли имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от аренды, он не сможет зарегистрировать право собственности на имущество, расположенное на участке.
- Условия договора полностью соблюдаются. Их можно изменить только по соглашению сторон или в судебном порядке.
- Чтобы домовладелец не мог расторгнуть договор, наследники должны принять все условия договора. Например, продолжать строить или использовать сайт по прямому назначению.
Закон не обязывает новые стороны переоформлять договор. Он сохраняет свое действие, несмотря на переход прав к наследнику. Однако желательно продлить договор.
Если наследник не желает вступать в права арендатора, договор будет автоматически расторгнут через 12 месяцев.
В ситуации, когда собственником является государство, наследники могут впоследствии передать право собственности на участок.
Способы наследования земли
Наследование может происходить по закону или завещанию.
В первом случае правопреемники наследуют землю в равных долях в порядке, установленном гл. 62 ГК РФ. К наследованию призываются лица из числа родственников. Они распределены по группам в зависимости от степени родства: самые близкие — первая очередь (дети, родители, супруги, внуки за умерших детей), самая дальняя 7-ая — это отчимы, мачехи, падчерицы и пасынки. В отдельную —8-ую выделены представители «обязательных» наследников, которые даже при наличии представителей других очередей имеют право на выделение обязательной доли в наследстве.
По завещанию наследником может быть одно лицо или несколько. Если доля каждого из них конкретизирована в документе, правопреемники получат именно указанную часть. При отсутствии обозначения доли каждого участок будет разделен между наследополучателями, указанными в завещательном документе, поровну.
При составлении завещания необходимо учесть права претендентов на обязательную долю в наследстве. При наследовании по закону они включаются в состав представителей призываемой очереди, а если составлено завещание, обязательные наследники получат не менее 1/2 того, что отошло бы им при разделе по закону.
Наследование права аренды земельного участка в 2019 — судебная практика
Наследование по закону или по завещанию – типичное юридически значимое действие после смерти наследодателя.
В результате наследственного права граждан, родственникам или определенному лицу переходит не только все имущество, которым при жизни владел наследодатель оформленное в собственность, но его исключительные права по иным договорным обязательствам и вытекающие из них, как следствие правоотношения и определенные обязанности по исполнению условий соглашений.
Это в полной мере относится и к наследованию права аренды, как вещного права, которое так же подлежит передаче правопреемникам умершего гражданина как в общем порядке, то есть по закону, так и по отдельному завещательному волеизъявлению.
Завещатель, являясь в свое время арендатором земельного участка, автоматически передает свое право использования земли своим наследникам, если иное не прописано в договоре или это прямо не запрещает Закон.
Все обоснования изложены в ст. 617 Гражданского Законодательства, прямые наследники могут пользоваться арендованной землей весь оставшийся срок, отдельно оговоренный в договорных арендных отношениях.
И если по его окончанию договор пролонгировался автоматически, и стал, по сути бессрочным, то и это право владения так же переходит по праву наследования.
Вместе с правом использования арендованного надела приемники одновременно получают и другие права:
- титул арендатора конкретного участка;
- возможность судебной защиты своих вещных прав.
Все это исходит из смысла гражданского права наследования, которое регулируется законодательством о нотариате.
Способы вступления в наследство
Существуют варианты вступления в право наследования. Аренда земельного участка также будет предметом спора, разрешить который можно следующими способами:
- Если завещание отсутствует: в таком случае будет соблюдаться законодательно установленная очередность вступления в наследство. В первую очередь на продолжение аренды участка имеют право члены семьи. Будут выделены наследники первой и второй линии. Иждивенцы также примут участие в процессе, поскольку их интересы обязательны к соблюдению.
- Если завещание составлено: благодаря такому распоряжению наследникам не придется судиться или длительно искать компромисс в добровольном порядке. За них уже будет все решено умершим наследодателем. Так, в завещании будет прописано кто и какими долями имущества и права аренды будет обладать.
- Завещание составлено, но не все вопросы в нем урегулированы. Такой вариант развития событий возможен по нескольким причинам. Так, может случиться, что взаимоотношения между родственниками и умершим были не на столько теплыми и доверительными и право аренды не было учтено при составлении завещания. Или смерть была скоропостижной, и умерший просто не успел учесть вопрос с земельным участком в завещании. В этом случае будет осуществлена дележка имущества с учетом двух оснований: завещания и нормы закона о вступлении в право наследования.
Когда наследование невозможно
Правопреемник не получит в использование арендованную землю, если:
- Это было предусмотрено условиями договора.
- Если наследником является сам арендодатель, действие договора прекращается.
- Владельцем может быть государство. Если наследник не выступит в качестве нового арендатора в течение года с момента смерти наследодателя, договор считается аннулированным, а имущество – выморочным.
- Если в договоре аренды сказано, что его действие прекращается со смертью арендатора, наследование невозможно.
- Умерший имел льготы при оформлении договора, благодаря которым был заключен договор аренды.
- Срок аренды не превышает 1 года.
- Наследник, являющийся гражданином другой страны, не может получить в наследство участок, предназначенный для сельскохозяйственных работ.
- Наследование по завещанию будет невозможно, если оно признано недействительным в судебном порядке.
- Участок был выдан органами территориального управления на правах бессрочного пользования.